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真相

前几天，深圳朋友圈被一篇文章刷屏了，题目为“深圳出现断供潮，大量7折拍卖房入市抛售”。

一个是“断供”，一个是“7折”，这两个字眼拼在一起，好像在告诉人们，深圳楼市已判死刑，房价即将一泻千里。

众人皆为惶恐，尤其是前几天刚买了房的刚需，更是伤心欲绝。心想这刚买了房，就有7折的房子出来了，不是韭菜是什么。

在这个文章中，主要论据有两点。

其一是今年阿里网络拍卖的深圳法拍房，突然大量入市，相对去年激增了222.5%，说明深圳断供者居多，购房者已经不堪重负；

其二房源以7折抛售，说明持房者心态已崩，迫不得已选择抛售，如果按照500万一套房子的话，相当于凭空让利150多万。

我也说过，楼市每当下行，消息嘈杂，什么信息都能被编造出来。这次断供潮文章突然爆发，前有专门靠法拍房吃饭的中介夸大其词拉客户，后有不负责任的编辑七拼八凑博眼球。

但最终，这些人还是挟持了人们的认知。

后来官方特地出来辟谣，大概分为以下几点。

1.今年的法拍房比去年多，并不都是源于炒房客的弃房断供。其原因还有两个，一是民间债务纠纷、企业经营不善、股市赔钱导致了个人破产，迫不得已房子被收回拍卖；二是原来法拍是线下做的，而今年是把大量法拍案件转移到了类似于阿里这样的网络平台，法拍房的真实量并没有激增。

2.“7折抛售”是以偏概全，因为法律明文规定，法拍房的起拍价都是以评估价的7~8折起步，如果没有拍出，则继续8折，也就是64折。

事件虽及时得到了遏止，但是消息还是传到了全国各地购房者的耳朵里。这几天就有很多读者在研习社里留言：“断供潮是不是房价下跌的征兆？房价下跌多少会出现断供潮？房价下跌，银行会不会强制收回房产拍卖？”等等。

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断供

断供这个词，在楼市异常敏感。

如若断供潮来袭，往往意味着房价会加速泄底，在崩盘边缘徘徊。例如90年代的日本和香港，08年的美国，在楼市崩塌前夕，均看到了大规模购房者弃房断供现象。

那么是哪类人最容易断供呢？

简单来说，就是现金流实在无法支撑起月供的人群。

在中国，弃房断供无疑是最糟糕的决定，意味着个人财富破产，信用也被拉入黑名单，对今后的生活影响非常大，贷款、出行甚至工作都会受到限制，万般无奈，没有人会愿意选择断供。

在我的读者里面，也经常会遇到这样的人，一类是加了高杠杆连环套房的炒房客，另一类是家底成了首付，日常收入不稳定还背着高杠杆购房的刚需。

前者把楼市奉为赌场，专赌楼市小周期，以房养房，甚至敢用几百万套几千万的杠杆。如果房价一旦开始下跌，房子短时间无法出手，杠杆窟窿越滚越大，直接性破产。

而后者就更多了，家底都用于首付，月供压力巨大，几乎透支整个家庭收入，没日没夜拼命干活，不敢跳槽不敢离职，成为了典型的房奴。如果工作一旦动荡，收入缩水，就会陷入断供的尴尬境地。

所以，断供潮出现的原因，一部分是房价暴跌引发炒房客杠杆危机；另一部分则是由于经济下行，行业不景气带来的失业潮。

那么房价下跌，跌多少会引发断供潮呢？

拿美国2008年次贷危机举例。2000年到2005年，美国房地产一片火爆，很多人想借着这一波行情赚一笔，开发商也想多卖房，于是推出了“0首付”买房业务。

但是2006年，美国楼市急转直下，房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拖欠贷款；有的人看到房价跌破已经交给银行的钱，意味着再交房贷就是赔钱，于是房贷违约不断出现，最终造成了经济危机。

简单来讲就是，当继续还房贷是在放大亏损时，这个时候，就会出现断供现象。

在中国买房，首付款是30%，如果买了一套100万的房子，首付交了30万，贷款70万。如果楼市下行，房价跌破70万，也就是值60万了，你还会继续还70万的贷款吗？

这对于刚需还好，但是对于炒房客来讲就不一定了。还记得当初环京北三县房价下跌30%时，炒房客为了不断供而选择大量抛售房产，最后导致环京房价一夜腰斩，也是这么来的。

30%，一直都是中国购房者的心理防线。

3

博弈

一直以来，有一个问题都颇有争论。就是，房价下跌，银行会不会收走你的房子？

因为房贷也属于抵押贷款，所购住房就是抵押品。如果房价下跌，抵押品贬值，银行不但要求购房者继续偿还月供，而且还有权要求购房者继续补充抵押品，用来减少银行贷款风险。

这个均在美国、日本房地产危机中出现过。

例如当时日本房价暴跌，银行坏账风险急剧攀升，为了减少风险，日本银行下令要求购房者补充抵押品。然而房价泡沫破裂导致经济危机，购房者连工作都没有了，哪还有能力继续补充抵押品？

这时候日本银行做的更绝的是，即使购房者完全有能力月供还贷，依然要补充抵押品，没有的话就没收房子拍卖，从而让购房者欠下银行债务，按无抵押利率偿还。

结果，很多人被逼无奈，只剩下了上天台的最后一条路。

因为他们想得很清楚，即使是现在活下来，一辈子都要被债务所折磨，一辈子都要活在房价的阴霾中痛苦不已。

在中国，这种事情也发生过。

一次是97年的香港，另一次是2008年的深圳。当时深圳断供潮非常严重，法院“门庭若市”，网易还为此出了新闻专栏。

但是经过一轮接一轮的官司，银行突然想明白了：强行让债务人补充抵押其实是错误的。

首先是房子一来没有交易所公开市场报价去计算欠抵押多少，二来每个房子的就算户型完全相同，也是一房一价，因为装修、保护、楼层都各不相同，银行如果提出根据多少的单价这个房子欠低了，房主肯定不认同银行提出的单价。

如果银行提出要执行追加抵押，房东不同意的话，法庭上银行都没法举证欠抵，如果再退一步，银行打赢了官司，如果是唯一住房，法院根本就不会强制执行，因为“维稳”的要求。

其次最重要的是。

对个人住房来说，银行一旦要追加抵押品，大多数抵押人立马连月供都不付了，直接选择跑路，到时候想找他们还债都难。

银行要的是利息，而不是房子，况且收回的房子在当时的行情下根本卖不了几个钱，必然吃亏。而且，银行报表上如果要去增加抵押品，那资产就至少变为可疑资产了，这对于银行高层的业绩考核至关重要。

最后银行决定不搞国外这一套了，显得不“人性化”。而是换了一个思路：即使房价跌多少，只要购房者能按时偿还月供，就认为是优质用户。

当局还为此确定了法律：

按照中国现行法律(2016)： 从法律规定层面，银行（作为抵押权人）有权要求补足抵押物的情形，只限于因为抵押人（买房人）过错导致抵押物价值降低的情况。因市场原因导致的房价下跌不属于这一情况，因此从法律规定层面，银行没有权利作此要求。

这或许就是中国房价的最大秘密之一：永远不会爆掉的杠杆。

最后，我还要劝诫大家，虽说房价长期是大概率上涨的资产，但是很多购房者都无法扛过一个周期的涨跌，所以一定要让自己保持充足的现金流，不要让自己陷入断供边缘。

人生很精彩，房子不值得。

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